부동산 세무,
숫자 하나가 수백만 원을 가릅니다

매매사업자로 단기 매도하면 77%가 아닌 종합소득세 기본세율이 적용됩니다.
단, 양도세 중과 대상 부동산은 비교과세로 양도세와 세율 차이가 사라집니다.
취득 전에 중과 대상인지, 현재 다른 소득과 합산 시 예상 세율은 얼마인지를 먼저 계산해야 매매업의 실익이 있습니다.

양도소득세로 신고하면 자본적지출·취득세·중개수수료 정도만 경비로 인정됩니다.
반면 매매사업자는 도배·장판·타일·방수공사 등 수리비, 차량 유류비, 대출 이자, 사무실 임대료까지 사업과 관련된 지출이라면 대부분 비용처리 가능합니다.
매매업 소득은 사업소득으로 종합소득에 합산되어 건강보험료도 추가 부과되므로, 비용처리로 과세 소득 자체를 줄이는 것이 중요합니다.

소득이 일정 수준을 넘으면 개인 종합소득세율이 법인세율보다 훨씬 높아집니다.
처음 구조를 잘못 선택하면 이미 발생한 세금은 되돌릴 수 없습니다.
개인으로 운영할지, 법인을 설립할지는 현재 소득 수준과 향후 거래 규모를 고려해 사업 시작 전에 결정해야 합니다.

법인설립 시점과 자본금 구성, 대표자 급여 수준을 어떻게 설정하느냐에 따라 절세 효과가 크게 달라집니다.
법인을 만들었다고 자동으로 절세되는 게 아닙니다.

매매사업용 주택은 주택수에서 제외된다는 사실, 알고 계셨나요?
다주택자도 거주주택에 대해 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.
단, 과세관청은 매매사업의 계속성·반복성·사업성을 꼼꼼히 검토합니다. 사업성이 부족하다고 판단되면 비과세를 부인하고 다주택자 양도세를 추징한 판례가 많습니다.
사업성을 꾸준히 유지하는 것이 핵심입니다.